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Comment investir dans l’immobilier- GAGNER 5000 euros PAR MOIS avec l’immobilier.

Comment investir dans l’immobilier

 



Salut à toi entrepreneurs d’immobilier c’est Manuel Ravier, je suis investisseur et également fondateur de la société investissement locatif que j’ai fondée il y a de cela plusieurs années avec Mickael Zonta et on accompagne chaque année des centaines d’investisseurs dans des projets très rentables dans une quinzaine de grandes villes en France.

 
 Dans cette article je vais vous parler des fondamentaux je vais vous parler des bases de comment investir dans l’immobilier efficacement.
 C’est parti Ce que je te propose dans cette article c’est d’énumérer en fait un certain nombre de points qui sont des points selon moi qui sont très importants alors bien sûr ces points sont pas forcément exhaustif en matière d’investissement immobilier on a plus de 250 vidéos sur la chaîne YouTube de conseils donc vous pourrez la regarder et évidemment vous trouverez une mine d’or d’informations bâtis sur bah des centaines d’investissements réalisées à la fois pour nos clients et également à titre personnel puisque à titre personnel j’ai investi dans des locaux commerciaux, des appartements, des immeubles, d’elodifu des colocations, donc dans tout type de location qui rapporte et qui est rentable aujourd’hui.
 
 Le point numéro un c’est choisir le bon support d’investissement. Choisir le bon support d’investissement ça veut dire quoi ? C’est là que vous souhaitez aujourd’hui vous lancer dans l’investissement immobilier vous vous dites bah j’ai vu des pubs dans le pinel, j’ai vu des pubs sur la défiscalisation sur les résidences de services et j’ai aussi vu des YouTubeur comme nous qui disent que le plus intéressant c’est d’investir dans l’ancien est ce que je dois exploiter en co-location, location, acheter des immeubles de rapport.
 
 Vous êtes un petit peu perdu et c’est bien normal puisque le champ de l’immobilier est très vaste voilà on peut investir dans un très grand nombre de supports.
 Ce qui est important c’est de choisir un support qui est adapté à votre besoin. La première chose, c’est que je vous déconseille d’acheter des régimes dits de défiscalisation j’en parle un petit peu plus en détail dans d’autres article aujourd’hui c’est le pinel, demain ça s’appellera autrement.



 
 Il y a deux normandies également, moi je vous le déconseille pourquoi parce que souvent tout simplement c’est un produit marketing, on va vous agitez la carotte fiscale sous le nez, vous allez oublier en fait ce que vous achetez donc le bien immobilier que vous achetez vous allez avoir un régime on va vous donner d’une main pour vous reprendre de l’autre. Vous allez acheter trop cher sur un mauvais emplacement et au final l’investissement ne sera pas du tout aussi rentable que ce qu’on va vous dire lorsqu’on va vous le vendre.
 
 Le plus simple pour ça c’est de regarder nos autres article sur la ce site garder juste en tête que la défiscalisation c’est pas forcément le plus intéressant aujourd’hui la vraie opportunité de marché si je peux l’appeler comme ça dans les différentes villes de france et d’acheter dans l’ancien que ce soit des immeubles ou des appartements mais d’acheter dans l’ancien, l’immobilier ancien et d’effectuer des travaux de rénovation. 
 
On va en parler juste après Le deuxième point que je voulais évoquer avec vous qui est selon moi très très important, c’est d’investir dans un marché solide.
 Aujourd’hui je vois des vidéos sur youtube notamment où je vois des gens qui peuvent conseiller d’investir dans des cités, qui peuvent conseiller d’investir en rase campagne. Pour moi c’est très dangereux. Pour mes investissements personnels et également nos clients on les accompagne à chaque fois dans des zones qui sont des zones où la demande locative est forte et où le marché est liquide pourquoi ?
 
 Parce que aujourd’hui vous achetez un bien immobilier mais peut-être que demain vous aurez un autre projet soit d’investissements plus importants soit tout simplement vous aurez besoin de cet argent pour votre famille, pour un projet personnel.
 Si vous avez acheté en rase campagne un endroit où personne ne veut vous racheter le bien et bien vous serez coller comme on dit dans le jargon avec ce bien, vous ne pourrez pas le vendre et il vous coûtera éventuellement tous les mois.
 Si demain vous avez investi dans un bien sur un marché en décroissance démographique un marché sinistré, peut-être que vous n’aurez pas la demande locative satisfaisante en face que vos logement seront vides et quand le logement est évident il vous coûte, il ne vous rapporte pas. 
 
Donc ça peut entraîner des situations très compliquées donc je vous conseil d’étudier à fond le marché avant de choisir le lieu d’investissement et avant de décider où vous allez choisir d’investir plusieurs centaines de milliers d’euros éventuellement et vous engager pour de nombreuses années avec un prêt immobilier. 
Troisièmement, ce que je voulais vous dire c’était de vous former, de vous éduquez. Aujourd’hui vous avez une énorme chance par rapport au moment déjà où j’ai démarré moi personnellement. L’énorme chance c’est qu’il y a beaucoup de contenus gratuits ou payants mais de grande qualité sur internet.
 Je salue d’ailleurs à ce sujet tous les formateurs puisque certains font un excellent travail voilà donc vous avez la chance d’avoir des informations gratuites comme notre chaîne YouTube, payantes comme certains programmes de formation immobilier qui peuvent vous permettre de gagner beaucoup de temps, d’éviter des erreurs, de vous éduquer à l’investissement immobilier et de faire les bons choix vous avez également la chance d’avoir des sociétés comme ma société investissement locatif donc www.investissement-locatif.com qui propose donc de l’investissement clé en main. 
On met à disposition des investisseurs, une batterie de professionnels qui vont du chasseur immobilier à l’architecte d’intérieur aux spécialistes de la décoration, de la location, de la gestion pour être sûr de réussir à 100% tous vos projets immobiliers.
 Donc ça vous fait gagner beaucoup de temps et beaucoup d’ expertise d’un coup. Pourquoi s’éduquer ? pourquoi se former ? Et bien tout simplement pour comprendre quels sont les produits recherchés sur le marché je vous ai dit à l’instant qu’il fallait choisir le marché dans lequel vous allez investir, selon la ville où vous investissez certains produits sont pas du tout intéressants, pourquoi ? Parce qu’ on a trop d’offre par rapport à la demande.
 
 Donc voilà par exemple dans certains marchés où l’offre et saturées sur le type de biens par exemple à Chambéry en savoir donc c’est la ville dont je suis originaire, les studios, il y a trop de studio par rapport au volume des étudiants dans la ville ce qui fait que si vous achetez un studio vous allez devoir baisser le prix pour le louer ou alors il sera vacant.
 Renseignez vous bien sur le marché et sur la demande locative sur ce marché pour être sûr de faire le bon choix en termes de produits puisqu’une fois que c’est acheter malheureusement vous êtes coller pendant de très nombreuses années. 
 
Enfin en matière d’immobilier on va le voir tout au long de cette article on dit souvent qu’une bonne affaire ne se trouve pas elle se crée. Elle se crée pourquoi ? parce que vous avez bien acheté vous avez fait des recherches, vous avez négocié le prix du bien lors de l’achat par ce que vous avez fait des efforts pour le rénover.
 
 Suivre les travaux de rénovation pour le meubler en mode coup de cœur et pour le louer en le mettant en valeur au maximum. Toutes ces infos là je vous les donne avec Michael sur cette article mais c’est très important de comprendre aujourd’hui que vous n’allez pas prendre le premier bien sûr le marché immobilier qui va être le plus rentable possible ça n’existe pas.
 
 La bonne affaire se crée. Bien sûr si vous passez par une société comme investissement locatif comme ce qu’on propose, on va créer pour vous cette bonnes affaires clé en main et donc on va gérer toutes ces étapes mais on applique exactement la même méthode que vous pouvez appliquer à titre personnel si vous souhaitez vous former et tous gérés par vous même.
 



 On va pouvoir maintenant rentrer un petit peu plus dans le vif du sujet. Quand vous souhaitez investir dans l’immobilier, il faut que vous demandiez pourquoi, c’est ce que j’appelle le why. Le pourquoi, donc votre motivation profonde. 
Souvent on veut investir dans l’immobilier n’ont pas pour posséder de l’immobilier en fait. Posséder de l’immobilier pour posséder de l’immobilier ça n’a pas un grand intérêt en soi. L’immobilier est un vecteur de liberté. C’est un vecteur de richesse, d’apport. 
 
Donc ce qu’il faut que vous fassiez tout de suite en regardant cette article c’est de vous dire en réalité pourquoi est-ce que je veux investir dans l’immobilier ? Est-ce que c’est pour être peut-être plus libre par rapport à mon travail, pour que ma femme puisse être à mi-temps pour pouvoir lever le pied, être à la retraite plus tôt, pour pouvoir financer des passions, j’adore la voile, j’adore me balader en montagne, faire des voyages, acheter des voitures de sport voilà. Essayer de bien comprendre votre why, votre pourquoi. 
Et je vous dis ça parce que selon ce que vous souhaitez faire avec l’immobilier, avec l’argent que l’immobilier procure et bien vous allez vous orienter vers des projets qui peuvent être différents.
 
 Quelqu’un qui gagnent beaucoup, qui gagne très bien sa vie et qui veut investir par exemple pour sa retraite va en général choisi plutôt un secteur patrimonial, il va investir dans des grandes villes avec des biens très liquides et peut-être un rendement locatif qui sera plus faible. Quelqu’un qui dit Manuel moi ce que je veux aujourd’hui c’est quitter mon emploi le plus vite possible parce que je suis employé dans une usine que ça me rend malheureux chaque jour de me lever pour aller sur la chaîne travailler à la chaîne.
 
 Eh bien je vais lui dire bah toi ce qu’il te faut aujourd’hui c’est un bien très rentable que tu vas peut-être exploité en courte durée dans une ville peut-être plus populaire avec un rendement plus élevé mais un rendement qui sera lié aux risques que tu vas prendre et à l’effort que tu va injecter dans cette gestion, peut-être de la location courte durée.
 Donc plus de rendement mais plus “d’emmerdes”, plus de rendement parce que c’est un rendement qui va être un rendement entrepreneuriale, un rendement dégagé par votre travail et l’investissement que vous allez mettre en termes personnels dans la réalisation de ce projet.
 Moi ce que j’aime bien dire aux gens que je rencontre, à nos clients c’est de dire de combien d’argent tu as besoin, à quel horizon de temps et à partir de là on va dessiner tout un plan, un programme d’investissement qui va permettre d’atteindre ces objectifs là. 
 
Si par exemple on me dit Manuel moi ce que je voudrais c’est 2000 euros de complément, 3000 euros, 5000 euros de complément à ma retraite, je suis capable de dire pour atteindre ces 5000 euros de complément à la retraite qui est une somme énormissime pour beaucoup de français eh bien il va falloir investir dans un bien ici, un bien là, un bien ici, un bien là, un bien ici et voilà après tu as ton plan d’investissement, bien entendu après il est toujours possible de faire plus parce qu’en général quand on goûte à l’investissement immobilier on a envie d’aller plus loin et donc l’objectif de 2000 euros, l’objectif de 3000 de 5000 euros va augmenter en permanence il n’y a pas vraiment de limite mais en tout cas c’est bien d’avoir un premier objectif et d’essayer de se dire comment je l’atteins de manière à pouvoir mettre des actions concrètes et à séparer en petites tâches par exemple un premier bien ici, un deuxième bien là etc…
 
 Pour pouvoir vous dire en deux ans j’ai lancé mon système immobilier de manière à pouvoir atteindre ce premier objectif là et à financer mes passions, à sécuriser ma famille, à financer ma retraite future.
 
 Si vous êtes un nouvel investisseur immobilier, si vous débutez dans l’investissement immobilier, une des choses qu’il faut prendre en compte aujourd’hui c’est la fabuleuse opportunité sur le crédit. Je le répète mais jamais assez. Aujourd’hui une banque m’a proposé 0.80 % sur 20 ans c’est absolument gratuit.
 
 Donc c’est une opportunité historique. En tant qu’investisseur immobilier, il ne faut pas que vous ayez peur du crédit, le crédit c’est quelque chose qui est absolument génial si vous utilisez un effet de levier pour financer quelque chose qui est un investissement et c’est absolument l’inverse, c’est à dire une massue non plus un levier. 
Si vous l’utilisez pour financer des passifs donc des voitures des choses comme ça et que vous n’en avez pas les moyens puisque vous ne pourrez pas à terme rembourser ce crédit. Donc le crédit si vous avez été éduqué par vos parents à le fuir absolument bah garder ça en tête le crédit conso c’est mauvais, le crédit immobilier ou le crédit qui sert à financer des actifs qui vont générer des loyers, qui vont générer de la plus-value futur alors c’est quelque chose d’absolument incroyable et encore plus aujourd’hui avec des taux aussi bas.
 
 Donc essayez toujours de vous dire en tant que débutant l’emprunt qu’est-ce que je dois retenir ? La durée la plus longue possible 20 ans 25 ans pour du locatif. Le prêt immobilier garder en tête qu’on emprunte toujours sur la durée la plus longue possible au moins 20 ans éventuellement 25 ans et qu’on emprunte le maximum possible de manière à bénéficier au maximum de l’effet de levier bien sûr si la banque vous demande un apport et que c’est nécessaire pour faire passer l’opération.
 A l’inverse on va mettre cet apport ce qui compte c’est de faire le projet, mais ne financer pas tout cash et bénéficier au maximum de l’effet de levier du crédit avec les taux bas actuels. On va maintenant parler des modes d’exploitation, si vous regardez les différentes vidéos sur YouTube vous voyez qu’il ya plusieurs modes d’exploitation qui sont également à la mode si je peux dire notamment la colocation, la location meublée, la location courte durée et également investir dans des immeubles entiers, des immeubles de rapport c’est pas un mode d’exploitation en soi mais c’est un produit d’investissement qui est très couru aujourd’hui par les investisseurs immobiliers. 
Concrètement quel est le mode d’exploitation qui est adapté à ce que vous voulez faire, encore une fois ça va dépendre de votre profil d’investisseur. ça va dépendre de la ville où vous investissez et ça va dépendre de ce que vous voulez faire avec votre patrimoine immobilier.
 
 Si vous me dites moi Manuel je suis un cadre supérieur, je suis un chef d’entreprise, j’ai peu de temps, ce que je veux c’est créer un très gros patrimoines immobiliers grâce à l’effet de levier du crédit le faire assez rapidement. Je vais pas forcément vous conseiller de faire de la location courte durée. Pourquoi ?
 Parce que même si on peut aujourd’hui automatiser certaines choses la location courte durée va vous prendre beaucoup de temps. Il faut gérer les check in et les check out, ça vous consommez du temps et de la charge mentale. 
A l’inverse si vous mettez en location longue durée par exemple en location meublée, vous allez avoir très peu d’efforts à faire et vous pourrez délégué la totalité du projet de location à une agence de gestion classique ce qui fait qu’en fait une fois que vous aurez lancer un projet s’il s’autofinance selon votre apport et bien ce projet il est lancé moi j’ai toujours cette image dans la tête je lance en orbite et le l’oublie ça tourne ça se rembourse ça me rapporte de l’argent je peux lancer et me concentrer sur le projet d’après. c’est cette stratégies là que j’ai mis en place avec Michael à titre personnel et c’est une stratégie que j’ai appelé la stratégie d’accumulation.
 
 Elle ne convient pas à tout le monde mais en fait moi je pars d’un constat. Si ça s’auto finance et que je peux lancer un projet derrière et bien j’ai lancé mon projet hop je passe au suivant je passe au suivant, je passe au suivant, je ne cherche pas spécialement le meilleur rendement du monde sur mon projet en me disant est ce que je peut l’exploiter en courte durée, faire moi-même les check in check out. Je cherche à lancer un projet pour passer au suivant de manière à accumuler un gros patrimoine immobilier le plus vite possible qui va se rembourser tout seul pendant les années qui vont suivre.
 
 Certains investisseurs choisissent d’autres voies pour accéder à leur projet de vie. Selon vos objectifs comme on l’a vu dans le début de la vidéo c’est pas forcément la stratégie la plus adaptée si vous souhaitez investir pour rapidement bénéficier de revenus complémentaires, quitter votre emploi. Evidemment ma stratégie dite d’accumulation ne fonctionnera pas et il faudra pour vous mettre en place des stratégies avec beaucoup plus de rentabilité et beaucoup plus de cash flow notamment en location courte durée sur des zones peut être un petit peu plus populaires.
 
 Le prix à payer sera bah plus de temps investi dans la gestion de vos projets et dans l’exploitation de vos projets donc un mode d’exploitation plus coûteux en temps et en emmerde. Si vous souhaitez revendre rapidement votre projet qu’il est dans une zone populaire il y aura peut-être moins de demandes à l’achat. C’est pour ça que vous achetez pas cher et donc vous pourrez moins facilement récupérer l’argent.



 
 Certains investisseurs veulent tout avoir le beurre et l’argent du beurre, ils viennent me voir et me disent Manuel moi ce que je veux c’est avoir un projet dans Paris ou dans Lyon dans le centre de Paris dans le centre de Lyon donc des villes qui coûtent très cher à l’achat et avoir un rendement locatif qui me permettent d’avoir un cash-flow chaque mois sans mettre d’apport sur une durée courte voilà.
 Alors méfiez vous des gens qui vous diront oui parce que la personne qui vous répond oui aujourd’hui c’est un menteur c’est un vendeur de rêve ça n’existe pas aujourd’hui dans Paris. Pour très bien connaître le marché immobilier Parisien.
 
 Une fois qu’on a choisi le mode d’exploitation, le marché dans lequel on veut intervenir et le type de bien qu’on veut acheter, tu dois t’intéresser à la fiscalité. On le sait aujourd’hui la fiscalité ça peut faire une grosse différence, si demain l’état vous prend 50 % de vos revenus locatifs sous forme d’impôts est ce que ça va faire la différence sur votre rendement locatif net évidemment que oui et c’est pour cette raison qu’aujourd’hui on privilégie deux régimes qui sont beaucoup plus favorables que les autres, le régime de location meublée ce qu’on appelle communément le LMNP, loueur meublé non professionnel et le régime dit de sci liesse qui va vous protéger de l’impôt.
 
 J’en parle beaucoup plus en détail dans beaucoup de vidéos je vous invite à les regarder sur la chaîne, je vous donne rendez-vous dans l’épisode numéro deux de cette article comment bien investir dans l’immobilier.
 Dans le second épisode on va parler de toutes les étapes en détails d’un projet immobilier, on va partir de la recherche du bien jusqu’à la mise en location pour avoir un projet rentable.
 Rappelez vous si vous êtes un investisseur débutant, si vous êtes au tout début de votre vie d’investisseurs immobiliers elle sera longue et belle si vous faites les bonnes démarches, si vous formez, si vous regardez les bonnes vidéos, si vous écoutez les bons conseils.
 Je vous dis à très bientôt sur la chaîne YouTube. 
 
Pensez à vous abonner  nos futurs article de conseils ciao bye.



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